Didžiuosiuose šalies miestuose senus, tuščius, sovietinius pastatus-„vaiduoklius“ investuotojai graibstyte graibsto, o konversijos projektai, kai senas ir apleistas pastatas prikeliamas naujam gyvenimui, jau yra tapę įprastu dalyku. Net gremėzdiškieji loftai didmiesčiuose tampa jaukiomis ir moderniomis erdvėmis, atranda savo naujuosius šeimininkus ir paskirtis. Kažkada veikusiuose milžiniškuose fabrikuose ir sandėliuose šiandien gyvena žmonės, veikia įmonės, yra įkurtos kultūros, pramogų erdvės.
Kiek sudėtingiau – regionuose, kur, kaip sako investuotojai, apleistų pastatų apstu, pasiūla didelė, konkurencijos lyg ir mažiau, tačiau stabdo „kitoks“ pirkėjo požiūris, formuojamas, pirmiausia, informacijos ir patirties trūkumo. Nekilnojamojo turto rinkos specialistai įsitikinę, mažesniuose miestuose statyti naujus ir modernius pastatus neapsimoka: kaštai – dideli, o galinčių juos įpirkti – vienetai. Alternatyva jiems gali tapti konversijos projektai. Tai tarsi antrinis panaudojimas nekilnojamojo turto ir statybų rinkoje, suteikiantis galimybę esamus pastatus ir jų infrastruktūrą prikelti antram gyvenimui.
Vieną tokį konversijos projektą vėlų šių metų rudenį planuojama užbaigti Dzūkijoje. Buvęs bendrovės „Varėnos melioracija“ administracinis pastatas atgims naujam gyvenimui ir papildys Varėnos nekilnojamo turto rinką.
Ko regionai gali tikėtis iš konversijos projektų?
Kartu su partneriais tiek šį, tiek kitus panašius projektus įvairiuose šalies miestuose (ne tik Vilniuje, bet ir mažesniuose miestuose – Širvintose, Nemenčinėje, Juodšiluose) įgyvendinantis Irtautas Krisius pabrėžia, jog pagrindinis skirtumas tarp naujos statybos ir konversijos projektų yra tas, jog konversijos procesas prasideda nuo griovimo darbų ir pastato išvalymo. Kuomet atidengiamos kapitalinės konstrukcijos (pamatai, nešančios sienos, perdangos ir galbūt stogas) ir įsitikinama tinkama jų būkle, prasideda pastato remonto darbai (keičiamos inžinerinės sistemos, langai, tvarkomas pastato stogas, fasadas, bendrosios erdvės ir gerbūvis).
„Tvarumas – viena iš konversijos naudų. Seną pastatą atgaivinti ir prikelti antram gyvenimui prireikia mažiau resursų negu statyti jį nuo pradžių, – pabrėžia I. Krisius. Tuo tarpu atlikus anksčiau minėtus darbus, pratęsiamas pastato gyvenimo ciklas, panašiai, kaip ir daugiabučių renovacijos atveju, o pirkėjas gauna produktą, patrauklų savo kainos ir kokybės santykiu“.
Vystytojai savo projektams dažniausiai renkasi pastatus, kurie nebėra naudojami pagal savo pirminę funkciją. Pavyzdžiui, bendrovė „Varėnos melioracija“ prieš keletą dešimtmečių veikė pilnu pajėgumu. Pasikeitus ekonominei situacijai, bendrovės veikla nutrūko, tačiau jos administracinis pastatas išliko geros būklės. Dažnas pirkėjas domisi dėl galimos taršos pastate.
„Pastate vykdyta veikla nėra labai aktuali dėl to, kad įgyvendindami projektus stengiamasi išsaugoti pirminį pastatų tūrį ir plotą, nedaryti jokių kardinalių konstrukcinių pakeitimų. Taigi, jeigu imamės pastato, kuriame ankščiau veikė administracinės patalpos, buvo kabinetai, tai sunku įsivaizduoti, kad šiandien jų nebūtų galima pritaikyti, kad ir gyvenamiesiems būstams įrengti“, – pasakoja pašnekovas.
Konversijos projektai, kaip taisyklė, yra negyvenamosios paskirties. Į ką reikėtų atkreipti dėmesį?
Kadangi patalpų paskirtis nėra keičiama (lieka administracinė arba gamybinė, priklausomai nuo pastato) todėl, įsigyjant tokias patalpas ir imant paskolą iš finansinės įstaigos, nebus suteikiamos identiškos sąlygos kaip įsigyjant gyvenamąjį būstą (paprastai finansinės įstaigos tokiu atveju prašo didesnio pradinio įnašo, suteikia trumpesnį paskolos grąžinimo terminą). Be to, savininkas vėliau privalės mokėti Nekilnojamojo turto mokestį nuo įsigytų patalpų mokestinės vertės.
Nepaisant pastato paskirties, dalis pirkėjų parduodamuose konversijos projektuose nusprendžia įsigytas patalpas pritaikyti gyvenimui. Įrodžius, kad patalpose faktiškai gyvenama, deklaruoti jose gyvenamąją vietą yra įmanoma, tačiau ne visais atvejais yra galimybė sudaryti tiesiogines sutartis su paslaugų tiekėjais, nėra galimybės pasinaudoti gyventojams taikomomis lengvatomis už šildymą ir elektrą.
Dėl šios priežasties, tokiuose projektuose ypač svarbus administratoriaus vaidmuo. Kita vertus, praktika rodo, kad konversijos projektų priežiūra, lyginant su senais daugiabučiais, yra paprastesnė dėl atnaujintų inžinerinių sistemų.
I. Krisius pataria, prieš įsigyjant patalpas konversijos pastate, pasidomėti, keliems savininkams priklauso pats pastatas, pasidomėti, kokia yra vystytojo patirtis įgyvendinant tokio tipo projektus. Tai – svarbūs aspektai, kad naujakuriai galėtų džiaugtis visais konversijos privalumais.